먼저, 이프로젝트를 시작하게 된 배경은 최근 친형의 결혼예정으로 부동산에 관심을 가지고 부터이다.
그리고 평소에는 지나치던 광고 들이 눈에 들어오기 시작했다.
역세권 아파트 분양모집시작 등의 상투적인 광고들이었다.
실제로 역세권교통이 부동산 가격에 어느정도 영향이 있을까에 대한 고민 그리고 나아가 역세권의 범위는? 이라는 고민이 시작되었다.
대부분의 사람들은 역세권 오르지 근데 왜? 라는 질문에 편하니까 라고 답한다.
그런데 또 다른의문으로 그럼 버스는? 큰간선도로는? 라는 생각이 들었다.
그래서 서울시 아파트로 한정하고 명제를 정의했다.
"역세권은 부동산 가격에 영향을 미치는 효과가 유의미하다." 라는 명제를 가지고 한번 알아보고싶어졌다.
그전에 명확한 분석을 위해서는 역세권의 정의부터 해야할듯하다.
일단 나무위키 피셜로는 역세권은 "일반적으로 전철역(지하철역과 동일 의미로 간주한다.)에서 도보 5~10분 거리에 있는 지역을 일컫는다. 이 거리는 반경이 아니다. 실제 걷는 거리(door-to-door)와 보행 신호 대기를 포함하여 걷는 시간이 10분 이내여야 한다."
즉 역으로부터 300m에서 600m를 뜻한다.
부동산 가격은 미래가치를 포함하기 보다는 오히려 실거래가를 기준으로 평가를 진행하는게 옳다는 생각으로 진행하였다.
즉, 이건 나의 분석이다.
먼저, 분석을 진행하기 위해서 사용가능한 데이터 즉 api를 찾아보았다.
부동산 실거래가 — 국토부(공공데이터포털)
지오코딩 (주소→좌표)(네이버API)
대중교통 데이터(서울시데이터센터)
위의 데이터들은 공공데이터 포털등에서 조회하여 데이터베이스를 형성했다.
먼저 각각 조회해서 먼저 주소를 모두 좌표화를 진행했다 이유는 계산이 쉽고 확실한 위치를 지정할수있기때문이다.
그리고 단순 거리를 기반으로 계산을 했다 결과는 아래와 같았다.
근데 이것을 보면서 생각보다 역과가까운 지점 초역세권에서 아파트 중앙값이 생각보다 낮다는 것을 보았다. 다시말해 초역세권은 부동산 가격에 긍정포인트로 보기 어렵다는 주장에 무개가 실린다고 생각했다.
단 역세권 300m ~ 900m에서는 확실한 역세권 프리미엄이 작동한다 라는 의미있는 결론을 얻을 수있었다.
오히려 역과 아주가까우누곳보다 적당한 거리에 있는 부동산이 역세권이라는 것이다. 다시말해 역 근처는 상권이 들어와 주택이 있을 여유가 없다는 것이다.
근데 이 자료를 보면 결국 중위값을 이용한것이라는 한계, 도심역과 배드타운역을 나누지 않고 일차원적인 비교를 한점등이 이 데이터를 오해하기 좋은 데이터로 만든것으로 추정된다.
그런데 버스 데이터가 추가된다면? 이라는 생각이 붙었다. 즉 가까이 버스 정류장이 많다면?
생각보다 500m로 잡아서 그런지 생각보다 큰 영향이 없음을 알수있었다.
그런데 의외의 결과를 얻었다 .
간선도로 진입로와 가까울 수록 평단가가 높은것이다.
이건 사실 생각하지 못했는데 되게 흥미로운 관점이라 너무 놀라웠다.
마지막으로 더 많은 관점을 추가할 예정입니다.
그러나 이건 투자나 어떤 정보제공이나 이런게 아닙니다!!!!
그냥 혼자서 생각한 내용들을 한번 확인해보는 과정입니다. 절대로 투자권유나 부동산 권유가 아니고 혼자 프로그래밍 공부하면서 데이터를 뽑아 본 것입니다.!!!!